《中国咖啡市场调查报告（优秀12篇）》由精心整编，希望在【成都理工大学内衣秀】的写作上带给您相应的帮助与启发。
中国自改革开放以来，即像一块海绵一般，已迅速的吸收之姿，全面接收来自世界各地的文化。从科技新知到经济转变，均被视为市场经济的对外开放的表征。
在中国的都市里，咖啡馆的出现，成为了中国走向西方，面向世界的一个活生生的见证，代表着中国都市在迈向市场经济的进程中与西方接轨的一个小场景。从外国知名财团旗下企业纷纷进驻中国市场来看，中国咖啡市场有很大潜力。但究竟咖啡市场的潜力将如何带领中国人走进西方文化而与世界接轨，打动相关产业，不仅指日可待，也被众多企业视为餐饮界的明日之星。
一、国内咖啡行业现状与前瞻
①中国咖啡市场分析
中国咖啡市场，整体上在快速发展，这间接和直接得益于以下几个方面：
中国经济持续高增长，人民生活水平日益提高，生活品位日益多元、提升，具备了咖啡的消费的经济可能。
全球化的影响，导致消费习惯的国际化，喝咖啡的人群在扩大。(全世界公认的四大国际饮品：1矿泉水、2可乐、3茶、4咖啡)
出国旅游、留学、工作回国的人数在增加，他们及周边朋友的生活习惯在改变，所以喝咖啡人口增加。
大型咖啡连锁机构纷纷进入中国，如星巴克、上岛、真锅、名典、两岸等等，国内本土的咖啡店也在崛起之中，咖啡店在国内大部分城市得到了发展，各种促销、广告、公关传播活动的开展，使得咖啡消费的人群在增多，地域在扩大。
②咖啡在中国的市场契机
据相关数据显示，咖啡在中国的消费仍处于草木萌动的阶段。在国民经济持续发展，生活水平不断提高，人们消费观念、生活习惯的转变，以及文化思潮的'多元化等趋势，“咖啡经济”确实还有无可限量的发展空间。这一点，从以下数据中我们可以得到进一步的说明。
中国国内生产总值为300670亿元，比上年增长9%。而就地区而言，从“北京市经济发展成就”新闻发布会上获悉，北京已提前两年实现基本现代化，人均GDP(地区生产总值)突破10000美元。而上海市在20全年实现生产总值(GDP)13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%。这是自1992年以来，GDP增长率首次低于10%。
虽然整个中国的咖啡消费仍处于起步阶段，年消费量只在3万至4万吨之间，而且由低价咖啡豆占据主导地位，但中国咖啡消费的增速惊人，每年保持在10%---15%之间。
【以上海为例分析】
作为世界级的国际大都市，目前上海的外资企业约有35000多家，常住外籍人士有10万，台湾人士则达到40万。据有关部门统计，上海每年入境为400万人次，如果每人喝三杯咖啡，上海每年的咖啡销量就有1200万杯。要与世界接轨，凡是有外国人商务、休闲等处，咖啡馆的开设早已成为必然之举，上海现在的咖啡馆有1000多家，咖啡原料加工代理有60余家，咖啡设备、器具厂家和代理商30多家，整座城市的咖啡消费达到20亿元。
上海目前有外资企业约35000家，有10万人外籍人士和40万人的台湾籍人士常住上海。，上海入境旅游外国人士为571.35万人次，如果每人次喝3杯咖啡，上海每年的咖啡消量就有1550余万杯。而且上海每年举办多个国际会议和国际展览会，在340家星级宾馆中，外国客人约占50-60%，他们喝咖啡如同国人喝开水一样随意。同时，上海人在外就餐比例占18.6%，。上海的白领消费群、大学生都喜欢到咖啡馆消费，中年人、青年
中国市场数据库针对咖啡产品所作的调查显示，上海人在过去一年内喝过咖啡的人口比例为42.7%，位居参与此次调查的大陆20个主要城市之首，比例远远高于24.7%的平均值。目前，上海居民中每天都喝咖啡的重度消费者有5.2%，每周至少一次的中度消费者有21.5%，均明显高出其他城市。
上海将迎来上海世博会，据咖啡市场专业机构测算，世博会期间每天至少需消费40000杯咖啡，咖啡的需求会猛增。
目前，上海咖啡行业发展已进入快车道，在上海市淮海路形成了“非”字形的咖啡休闲一条街，并向市区县咖啡馆延伸。20到将是上海咖啡业的发展兴旺时期，在上海市有关部门指导下正筹建上海市咖啡协会。咖啡企业从原来的1000余家将发展到2000家，成为全国咖啡企业数量最多的城市和全国咖啡消费量最多的城市。预计到20，上海年人均咖啡消费量将达到100杯。截至年11月1日零时，上海市全市常住人口为1778万，预计到年将达到2100万。因此，咖啡在上海以至整个中国的发展具有很大的潜力。——数据来源：ICO(国际咖啡组织)、NNBCE(南宁大宗商品交易所)
全球喝咖啡频率最高的国家是芬兰，平均每人每年1240杯；瑞士800杯；美国400杯；日本200杯；韩国140杯；中国台湾40杯。中国大陆因人口和幅员等原因没有数据可供参考。但以饮用咖啡频度、人口和对外开放程度来看市场潜力，即可预计，中国将成为全球最大的咖啡消费国而非生产国，到2020年中国人人均每天喝一杯咖啡的话，仅咖啡豆市场每年将达到500亿美金，整个产业链将产生上千亿美金的市场。
二、咖啡市场在中国发展遇到的瓶颈
看似前方一片坦途，但咖啡市场却不是我们臆想中的一片繁荣，它遇上了种种瓶颈。那么究其原因，咖啡行业的发展除了强大的消费能力和可靠的市场还需要什么？
①当咖啡遇上茶
请问你需要茶还是咖啡？当你走进任何一间写字楼的时候接待人员基本上都会有这样的询问，咖啡已经走进了我们的日常生活，中国已经国际化了，传统再也无法回避来自时尚的冲击。办公休息时间来杯咖啡已�
茶是中国传统文化的一部分，而这种传统孕育出了一个庞大的产业，一片茶叶的背后衍生出茶具市场、茶艺学校、各类茶馆茶庄，第一家办起茶艺学校的企业，第一家专业经销茶壶的公司，第一个开办茶庄的老板想必都赚得盆满钵满，同时也更加带动了这个产业的发展。
如何处理好以咖啡和茶为代表的中西文化关系及不同的消费主体和市场是每个专业的、精明的经营者不得不考虑的。
②咖啡行业的“硬伤”
在咖啡市场的发展中，一部分企业长盛不衰，一部分企业时间不常就倒下，这是普遍业主更改不了的事实。人们看好咖啡业的发展，说明咖啡市场的份额较大，但如何突破企业经营中遇到的瓶径问题，却不知何去何从，以下为咖啡业发展中遇到的常见问题分析：
(1)国外咖啡品牌在中国
人们接受新世物的观点加快了各种咖啡餐厅的迅速发展，不同风格各异的咖啡餐厅应运而生，尤其中、西餐结合类。国外的咖啡餐饮的进入占据了一定的餐饮市场且效益很好；这就说明了国内咖啡市场的发展空间巨大。国外品牌固然知名度较高，进入内地市场后，尤于多种原因开始都比较火爆，但时间一长却都冷却下来或者是加入国人的消费观念，才能适应国内人群的消费需求，归结原因：
首先国外的咖啡餐厅进入中国市场后，没有更好的进行市场调研和结合国内人的消费观念；
其次国外的咖啡厅太正统化，不能适合国内大部分人群的多元化消费需求。
再次是大品牌的原因收费价格不符合市场的消费能力，这也就促使了中西结合的适合于国内人群的咖啡厅的迅速堀起。
(2)国内连锁咖啡市场
在人们普遍看好咖啡餐饮市场的同时，许多人都想在咖啡餐饮市场中分一杯羹，迅速投入，每天都有新的餐厅开业，又有许多餐厅迅速倒下，没有更好的发展下去。究其原因：
其一，由于对咖啡餐饮市场的不熟悉，盲目的投入，定位不清。
其二，企业主抱着迅速在咖啡餐饮市场里快速赚钱迅速抽身的心态，没有发展观。
其三：国内的咖啡餐饮在企业文化建设方面没有一定的核心竟争力。
其四：咖啡餐厅在经营管理中疏忽了细节操作，没有科学合理的连锁经营管理方法及顾客维护系统。
其五：各种咖啡连锁企业没有统一标准的管理模式，管理人员参差不齐，同时有部分连锁企业抱着大赚加盟商的加盟费心理，根本不管加盟后加盟店的经营效益，致使许多加盟店不能赢利等问题，最终导致企业经营失败。
咖啡行业因其巨大的发展空间和高额的利润，已成为众多商家抢战的又一块阵地，各品牌咖啡馆也成为都市中一道靓丽的风景，开发商、加盟商也几乎各个赚得盆满罐满；但纵观当今诸多已经耳熟能详的和未成熟的众多咖啡品牌其经营模式几乎毫无二致，都是以餐点配以咖啡，跟风无异于自断后路，这是市场经济发展规律给我们的商业忠告。所以谁先创新、谁能理性看待市场机遇、谁能正确引领咖啡文化，谁就是这一领域未来的领航人！
三、经济危机下的咖啡行业
此次金融危机的爆发表明全球经济正在进行震荡调整。所有行业无一幸免的能够躲过这场危机。与此同时，咖啡价格在08年12月初下跌至每磅1美元以下的水平后，近日出现复苏态势。同年9月的平均126.69美分相比，201月30日ICO综合指导咖啡价格为每磅112.02美分。
①经济危机对全球咖啡消费的影响
早前的报告表明，食品类产品相较于其它非食品类产品的销售情况相对较好。似乎食品销售大连锁商们宁愿通过削减价格来增强自身的市场竞争力，也不愿意丢掉市场份额或是看到商品销售量降低，即使是价格已经低到成本价也在所不惜。相较于其它商品，咖啡在消费支出中只占据很小的比例，但咖啡也是人们日常生活中必需消费的重要商品。不同于全面限制咖啡消费，消费者们似乎更多的从国外品牌消费转向国内消费，从消费高价咖啡转向低价品牌。
咖啡消费主要市场则由新兴市场所组成。消费情况受危机影响与否和程度则比较难得出结论。与发达国家相比，我国消费者们也并未形成牢固的咖啡消费习惯。如果大面积的失业和经济不稳定情况出现，我国咖啡消费量则会大幅减少。目前俄国是最大的新兴咖啡市场。俄国的报告显示，大量的信贷融资手段、途径出现短期崩溃，对食品类产品的分销业理所当然地产生了一定影响。从近段时间的资讯及消息来看，俄国咖啡行业出现回复正常的苗头，但整体的前景仍不明确，尤其是在卢比会否贬值的不确定性所笼罩下。相比较，中国仍然是相对较小的咖啡消费市场。中国咖啡市场的发展程度还未能对贸易产生多么深远的影响。
②经济危机对咖啡生产的影响
我国咖啡生产主要在海南和云南，种植面积小，而且不是主要经济作物。我国咖啡豆主要为进口，所以影响还不大。但对咖啡的进出口贸易有很大影响。
目前只能初步的分析2008年9月以来的经济危机所带来的影响，我们应当倍加小心与谨慎的观察进展。经济前景仍不明朗，并充满不确定性。然而，早期的分析表明现在的经济形势对咖啡消费并未产生重大影响。毫无疑问，这是非典型性的一年，这一年，世界经济基本面为咖啡行业发展鲜有积极贡献，但这一年，咖啡经济的基本面因素则表明需求稳定，供应则相对紧张。无论最终结论是什么，有一点是非常关键的，咖啡价格要达到这样一个水平：能够同将来咖啡生产所亟需的更多投入相并存、相协调。
行业研究报告的定义
行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。
企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的'时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。
行业研究报告的构成
一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：
中国牛奶市场调查报告
中国牛奶市场十分的庞大，也是一个关系到国计民生的市场，那么中国牛奶市场究竟是怎样的呢？下面是一篇中国牛奶市场调查报告，一起来看看吧！
中国牛奶市场调查报告
一．调研概述
牛奶是人们日常生活中最常见的营养饮品，随着人们对健康的重视，人们对牛奶的需求量也不断的增加。而且牛奶的营养含量成为人们购买奶品时所考虑的最重要的因素。
于中国这个人口大国来说，奶品无疑是一块兵家必争之地。
这次调研采用多项选择问卷的方式，历时五天。这次调研一共发出调研问卷100份，其中收回有效问卷100份，回收率达到100%。
本次调研主要针对成都理工大学极其附近居民区的居民对订购饮用鲜奶的情况进行了调查。这次调查结果从不同方面反映了成都理工大学附近消费者鲜奶饮用的习惯和情况。
二．项目计划
我计划在成都理工附近开一个牛奶专卖店。牛奶品牌有新希望、蒙牛、伊利三个品牌。主打产品是新希望乳业的乳品。业务上主要以周围居民的牛奶订送和开展奶品零售业务为主。对周围居民的。牛奶订送业务用新希望乳业的鲜奶乳品，定时送到订奶者家。零售业务以新希望的鲜奶乳品以及三个品牌的常规乳品为主打产品进行零售业务。
1.店面选址。
罗兰小镇附近。成都理工大学正门口位于十里店，附近有个十里店公交站，并且是个交通要道，站台多，附近居民上下班的必经之地。
2.店面选择。
店面不用多大，但是保鲜设施要齐全，店面要干净整洁。务必给人干净清晰的感觉。
3.店员。
专职送奶人员一名。
三．营销环境分析
(一).鲜奶供应商
成都奶品市场鲜奶品牌众多，特别是新希望乳业口味品种齐全。再加上成都理工大学位于十里店十字路口，交通便利，因此，鲜奶供应可以保证。
(二).竞争者
为了这个问题我有专门在成都理工大学附近走访。发现虽然人口比较密集，但并没有发现鲜奶订购点。
(三).经济环境分析
成都理工大学位处城东，经济没有特别繁荣，但是居民甚多，需求量大。高收入者不多，但是基本都在中等或中下水平。
(四).社会文化分析
成都理工大学以及其专科学院带来了教育水平较高的消费者，对身体健康相对更重视。特别是学生对鲜奶的需求更有惯性作用。
三．消费者市场以及消费者行为分析
（一）.消费者市场分析
成都理工大学所带来的消费者主要是老师和学生。这部分消费者受教育程度较高，消费更为理性。同时学生对新产品和新品牌的尝试意愿更高，易变性较高。同时，学生消费群体的伸缩性比较高，其消费受父母给予的生活费制约，一旦有意外大笔开支对鲜奶的消费就会大大缩水。
成都理工大学附近有罗兰小镇、天空城等居民小区，还有大量零散居民，消费市场大，需求总量大。
（二）.消费者行为分析
1.消费者品牌习惯调查。
在调查中，发现对于奶品总体上消费者的品牌忠诚度比较高，同通常比较信任自己平时在使用的品牌。大部分消费者对于使用品牌比较固定，部分消费者品牌不固定，只有11%的消费者很固定。并且在品牌认知的调查中，当地消费者对新希望和华西比较信任，外来人士对蒙牛伊利
等全国知名品牌比较信任，对当地鲜奶品牌不是十分了解。但是外来人士认为对当地大众认可的品牌还是可以信赖的。因此，新希望乳业乳品的消费者市场还是比较大的。
2.消费者饮用奶品的习惯。
大约39%的消费者的鲜奶饮用是不定期的，约34%的消费者是一天一次，11%的消费者是一天多次，约10%的消费者是一周两次。可以看出来，消费者市场潜力还是比较大的，对牛奶的需求量也比较大。
3.消费者鲜奶饮用时间。
可以从上图看出，绝大多数消费者的饮用时间是在早餐时。因此早上鲜奶的供应和派送就格外重要。新希望乳业的鲜奶派送一般在第一天早上或者前一天晚上都会送到订购者手上，以满足早上饮用的需求，同时也保证了奶品的新鲜。
。从调查报告结果可以看出，百度依然是中国搜索引擎市场的老大，市场占有率领先google 40多个百分点。跟去年相比，google在中国的市场占有率下滑了12.3个百分点，特别是可见很多google的用户已经“投靠”了百度。值得注意的是，google的下滑趋势在最近半年（XX年月——8月）有所减缓。无论是学生用户市场还是非学生用户市场，百度的市场占有率都领先于google。排在google后面的分别是雅虎搜索，搜狗和新浪搜索，
搜索引擎 一年前的。市场份额 当前的市场份额 市场份额变动
百度 51.5% 64.5% +13%
google 32.9% 20.6% -12.3%
雅虎搜索* 3.7% 5.4% +1.7%
搜狐 4.6% 3.4% -1.2%
新浪 4.0% 3.5% -0.5%
对于搜索引擎用户群的调查可知，google的使用者仍然比百度用户有着更早的上网经历、更丰富的搜索引擎使用经验、更强的搜索引擎依赖性、更多地搜索与工作或职业相关的内容等重要行为特征。有趣的是，在非学生用户中，google使用者的平均年龄和月收入都比百度用户要高。在学生用户中，除了百度，其他几个搜索引擎的市场份额均低于它们在非学生用户中的市场份额。
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1. 宏观环境：经济增长面临较大压力，房地产政策环境分化加剧
(1)宏观经济：内生增长动力不足，外贸需求低迷，下半年经济增长承压
图：至今全国主要宏观指标增速走势
内生增长动力不足，外贸需求低迷，经济发展将面临更大的不确定性。2016年以来国内政策环境宽松，供给侧改革持续深化，但新旧经济增长动力交替过渡，在新型产业经济尚未形成规模效应之前，经济下行压力不减。2016年一季度GDP增速继续放缓，同比增长6.7%，较去年同期收窄0.3个百分点。6月制造业PMI为50.0%，较5月下降0.1个百分点，位于临界点，制造业扩张势头收缓，其中制造业PMI出口订单指数49.6%，再次低于荣枯线，并且英国脱欧加大了欧盟经济体经济下行风险，外贸需求预期持续低迷，出口难见好转。
宏观经济发展的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。目前国内固定资产投资方面过度依赖基建、房地产，而民营投资活力下降，在内忧外困的背景下，消费乏力，外贸低迷，制造业景气欠佳，市场信心不足，居民收入及就业受到较大影响。在国内新旧产业经济转轨的过程中，国际政治经济环境更加复杂，预计未来我国经济下行压力会更大。对房地产而言，传统上游产业将面临去产能的供给侧改革，经济下行、需求减弱对其影响更明显，而下游服务行业
(2)货币信贷环境：整体稳健，其中热点城市信贷政策趋紧预期加强
货币宽松推动热点城市量价高涨，但二季度以来政策有趋紧态势。自20下半年以来，深圳、上海、南京、苏州等部分一二线城市市场持续高热，主要得益于宽松的货币信贷政策，首付比例与房贷成本双低促进了需求的快速入市，并且短期供不应求激发了部分投资需求的资金入场，推动市场量价高位运行。另一方面，2016年上半年，热点城市市场的高涨情绪带动部分三四线城市的量价企稳回升，共同推动全国商品房销售指标达到历史高位。从数据表现来看，一季度货币信贷超预期宽松，M2余额同比增速高达13.4%，人民币新增贷款超4.5万亿，同比多增8835亿元；而4、5月份，政策转向，M2增速分别降至12.8%和11.8%，人民币新增贷款分别降至5642亿元和9855亿元，其中4月新增贷款同比降幅高达20%。
当下一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑，下半年高位回调是大概率事件，这将加大银行的信贷风险，更严重的可能会触发系统性的金融风险，因此银行将对未来货币信贷政策采取针对性收紧措施，尤其热点一二线城市房地产信贷政策将更加审慎。从二季度货币信贷指标来看，政策调整迹象已经显现，预计下半年信贷政策将在提高首付比例、降低公积金贷款额度、下调利率优惠力度等方面着手调控热点城市的住房市场。
(3)房地产调控：地方因城施策更细化，多元政策继续促进库存去化
因城施策基调下各地政策分化更显著。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来中央宏观政策仍将 而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨，地方政策将更灵活主动，因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，房价涨幅过快且已有收紧政策出台的城市或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产金融信贷政策，其它未有政策出台的城市为防止价格过快上涨，或也将加强市场监管，促进房地产业平稳健康发展。库存压力仍然较大的多数三四线城市，未来将继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房、稳步推进城镇化仍将是政策发力点。
房地产多元化政策推动住房制度改革加快，促进库存去化。各级政府供给侧改革去库存方案中，均提出要推动房地产转型，鼓励多元化发展，未来针对持续推进租赁市场、加快化解非住宅库存也将出台更有力的政策支持。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是去库存政策的重要组成部分，未来租赁市场相关立法将进一步完善，地方政策也将进一步落实。部分高库存城市将推动商品房库存向租赁房源转化，供应偏紧的城市也将推动各类闲置用房转为住房供应。商办地产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。未来中央及地方出台相关政策鼓励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化；另一方面，适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业、新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。
2. 市场趋势：下半年市场量价增速将回调，投资、新开工同比表现平稳
总体预测：2016年销售将创新高，投资、新开工同比表现平稳
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2016年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对2016年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济在结构转型过程中增速放缓，下行压力依然较大；
假设2：货币环境宽松趋稳，中长期贷款基准利率依然维持4.90%，信贷政策差异化；
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2016年全国房地产市场将呈现“销售面积创新高，投资、新开工平稳恢复”的特点。
全国销售：下半年销售面积同比下降，但全年总量仍创新高
图：20至2016年商品房销售面积、销售额上下半年走势
注：图中百分比为同比增速
预计下半年销售面积、销售额同比有所下降。2016年以来，在一二线热点城市的带动下，全国商品房需求持续放量，短期销售均价快速上涨，销售额快速提升。1-5月，商品房销售面积47954万平方米，同比大幅增长33.2%，销售额36775亿元，同比大幅增长50.7%。上半年全国商品房市场的量价齐升主要受益于宽松的政策环境刺激，市场预期向好，各类需求加快释放，销售面积与销售额均达到历史同期最高水平。但部分一二线城市的市场过热不仅积聚了房价泡沫风险，更加大了银行等金融机构的信贷风险，部分城市上半年已经开始对楼市出台收紧调控政策，如深圳、上海限购加码，苏州、南京房价地价“双限”等。展望下半年，热点城市调控政策存收紧预期，需求释放有限，且受去年下半年高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，预计商品房销售面积同比下降9.3%左右，但全年同比增长，增幅在4.6%-6.6%之间。销售额方面，下半年随着成交面积下降，成交价格增速放缓，预计下半年全国商品房销售额同比下降约4.4%，全年销售额同比增幅在13.3%-15.3%之间。
全国投资开工：下半年投资、新开工同比表现平稳
图：至今商品房屋新开工面积上下半年走势
注：图中百分比为同比增速
预计下半年新开工面积基本持平于去年同期，全年实现7%左右的同比增幅。从历史数据来看，销售面积与新增M2对企业开工量有明显的促进作用。一方面，宽松的货币环境有效刺激了市场需求的回升，企业开工投资信心恢复，2016年1-5月，伴随着销售面积的大幅增长，全国商品房新开工面积同比增速高达18.3%;另一方面，企业融资环境极大的改善为企业提供了充裕的现金流，开工意愿更足，2016年1-5月，房企到位资金同比增速高达16.8%，有效保障了上半年企业的开工进度。展望下半年，货币信贷政策趋稳，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，且全年新开工面积同比增幅在6.4%~8.4%之间。
图：至今房地产开发投资额、企业资金来源及新开工同比增速对比
房地产开发投资额受企业资金和新开工同比增速影响较大，预计下半年投资状况保持稳定。2016年以来房地产开发投资增速触底回升，1-5月累计同比增速7.0%，较年全年增速提升6个百分点。上半年由于企业回笼资金速度加快，融资环境改善，企业资金充裕，投资意愿增强，房地产开发投资增速明显提升。展望下半年，新开工同比表现平稳，企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，同比增速约为6.0%，较上半年略有放缓，全年房地产开发投资额同比增速在5.7%-7.7%之间。
3. 关注点：“控风险”与“去库存”，市场分化下的矛盾如何解？
(1)控风险：热点城市风险集聚，警惕市场波动调整
今年上半年，在宽松货币信贷、调控政策环境下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆较高，下半年应警惕市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求被透支，且房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足；另一方面，此类城市对于货币信贷政策的反应较为敏感，下半年地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。
高房价及需求透支，导致下半年有效需求不足
价格快速上涨，需求结构改变，市场观望情绪渐浓。2016年上半年，百城新建住宅价格累计涨幅中，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市累计涨幅超过20%，厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。一方面，高房价导致需求结构改变，刚需被挤压，市场需求逐渐以投资为主，如南京、苏州及合肥等城市，大量的投资性需求将难以维系市场的持续发展；另一方面，高房价导致市场观望情绪渐浓，市场购买力不足，需求放缓入市。
成交持续高位导致未来部分需求被透支，下半年量价面临调整。2015年下半年以来，苏州、南京等城市持续高位，下半年存在回调风险。苏州成交自今年4月以来持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。而南京、无锡及合肥上半年成交已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交占去年全年比重超70%，部分需求已经被透支，应警惕后市需求不足导致量价调整的风险。
热点城市信贷政策收紧预期加强，存量价波动风险
图：年1月至2016年6月十大城市商品住宅成交走势
下半年热点城市信贷政策调整预期加强，将导致成交量有所下调。从历史数据来看，热点城市对信贷政策调整更为敏感，主要由于热点城市房价高企，信贷政策变化对购房的资金成本影响较为显著。“930”政策之后，首付比例下降、利率下调，对于购房者资金要求有所降低，需求快速入市，成交快速增加且多个城市创历史新高。今年二季度，苏州信贷政策略有收紧，成交量出现回落。预计今年下半年，部分热点城市将会出台信贷调整政策，如利率优惠取消、二套房首付比例上浮、公积金额度下调等政策，将会导致需求有所下降。
杠杆水平逐渐上升也加大市场风险。杠杆水平变动的快慢是影响房价的重要因素，如果房价上涨是被杠杆所推动，则未来面临的下跌风险较大。上海住户中长期贷款与住户存款的比值自去年初以来增长11.6个百分点，在代表省市 上半年热点城市的市场调整主要受加杠杆影响，与实际需求基本面有所脱节。预计在未来政策有所调整下，热点城市楼市将会出现波动。
2016年下半年，对于热点城市而言，出现信贷政策调整的可能性较大，且高杠杆、高房价及需求透支，均将导致市场出现波动。开发商应警惕下半年的市场波动风险，把握市场节奏，谨慎拿地，合理销售，保证企业销售回款和资金流。
(2)去库存：三四线城市住宅库存仍待解，二线城市非住宅库存规模显著
今年以来，去库存效果不断显现，截至今年6月底，20个代表城市商品住宅出清周期降至7.7个月，较209月(“930”政策出台)缩短10.4个月。但是，不同类别城市分化较大，一二线热点城市商品住宅库存压力已基本释放，部分二线及三四线城市库存仍相对较高。细分市场结构失衡，非住宅市场，尤其是部分二线城市的商办市场库存压力更大。去库存仍任重道远，政策需继续细化，盘活存量资产是关键。
三四线库存形势仍然严峻
图：2015年1月及2016年6月各级代表城市 商品住宅库存消化时间对比
短期来看，部分三四线城市仍面临较高的库存压力。根据中国指数研究院监测数据显示，一线城市受到上海、深圳成交回落影响，商品住宅库存消化时间延长至9.1个月，较一季度有所延长，但仍处于较低水平。二线代表城市降至7.8个月，主要源于合肥、南京、苏州等城市市场热度较高，库存消化时间降至5个月以内。三四线代表城市为13.5个月，在各类城市中仍最高，其中，江阴、东营、湛江等城市的库存消化时间在20个月以上。
中长期来看，部分二线城市及多数三四线城市库存压力仍较高。土地消化时间反映中长期库存情况，一线城市住宅用地平均消化时间仅1.1年，其中深圳不足一年；二线城市库存消化时间在2.8年左右，整体处于合理水平，但沈阳、长春等城市去化压力较大；三四线城市整体土地存量较高，平均消化时间约4.3年，部分城市在5年以上，中长期去化压力显著。
预计下半年，三四线城市去库存仍持续推进，“人口的城镇化”仍为去库存的重要途径，部分三四线城市在宽松政策刺激下，市场成交量平稳回升。而部分二线城市商业地产库存仍高企，预计下半年，各地政府将进一步出台政策推动商业地产库存去化，如盘活现有资产，打通不同业态之间的转换通道等。针对开发企业而言，下半年应抓住契机，加快库存去化进程，保证资金回流，助力企业的中长期发展。
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中国男装市场格局调查报告
男装是中国服装业中发展最为成熟的一个子行业，也是中国竞 中国男装产业的新格局已经形成：浙江、福建、广东三强鼎立。特别值得关注的是：近5年来，福建男装将国际经验与本土经验结合得最为成功，品牌闪耀，后劲十足。预计3年之内，福建板块中零售达到50亿以上的品牌将超过10个， 关于其成功经验，各种解读的版本蜂拥而出，但无一真正破解其核心之奥秘。
道可道，非常道，本文从探索世界男装和中国男装崛起的规律入手，分四个章节完整解密福建男装崛起的手法，并指出其未来递升之路。中国男装的集散地众多，浙江、广东、福建、江苏、上海、北京等都是男装强省，但品牌男装主要集中在三个板块：浙江板块、广东板块、福建板块，其中有着红帮裁缝底子的浙江板块一直是老大哥。但近5年来，市场风云变幻，以中档休闲装为主力的福建男装迅速崛起，品牌集群力逐渐赶超浙江板块，并以较大优势领先于广东板块，其崛起之因众说纷纭，或说与闽南企业抢先一步完成积累有关；或说与闽南人敢打敢拼，甚至豪赌央视有关；或说福建板块产业链完整，资源优势明显；或说休闲风的兴起有利于闽南企业等等。但说起原始积累完成的先后、板块的资源优势，福建板块却还略输一筹；并且以“敢为天下先”闻名的温州人，更早就把钱砸向了央视；而对消费趋势的把握每个板块都平等…究竟其真正原因何在？笔者试以16年的营销积淀、6年打拼于这三大板块的经历，为各位描述福建男装稳健崛起，而其它板块起伏跌宕的真正奥秘！
品牌荣誉与企业形象志在必得
福建成功的男装，绝大多数荣誉等身（如图所示）。这些荣誉对于它们早期的招商及终端零售可谓是一张张的王牌。这与政府的观念及营造的环境不无关系。福建企业，特别是泉州地区的服装鞋品，对于企业荣誉和形象的追求，如进京赶考一般重视，因此硕果累累。以“中国驰名商标”为例，截至20**年3月，在中国商标网公布的。数据中，福建经中国工商总局认定的“中国驰名商标”总量为80件，其中服装服饰类为38件，占有率接近50%；而在泉州地区所获得的52件当中，服装服饰类瓜分了其中的2/3，占据了34席。福建的服装企业家，充分领悟了“荣誉如衣裳”的道理，穿上了“名牌”的衣裳，进军市场才显得底气十足。但品牌荣誉在以上关键的因素中被排到了老八的位置，是何原因？并非它们份量不重，而是旨在提醒各位，服装品牌的发展规律是非常忠诚于行业本质的，如国际大牌专注于历练她们的设计实力而立于百年不败！但我们身边却出现越来越多戴上“中国驰名商标”等桂冠却举步维艰的品牌。福建的男装，只有服从于服装的本质，才可能拥有长久的生命力！福建男装品牌的崛起，除了以上的关键因素之外，福建企业家们的专注与拼搏的精神、政府的观念及有力的扶持、一代又一代职业经理人的辛勤奋斗等，也都是不可否认的因素，是这些综合的因素，形成了品牌势能，促成了福建男装的崛起。就象著名纪录片《大国崛起》的对白一样：单一的因素一定是错误的，一定是各种因素的综合造成了大国的崛起。所以，品牌演义如同大国演义！
福建男装的未来之路
本土市场的差异让中国服装在国际大牌大军压境之前获得了崛起的空间。然而我们不得不承认，中国本土服装品牌的做法还是在不断强调营销和传播，而缺少强调服装的设计本质。闽南的男装买手在全国各地采购样衣，使其产品结构最为完整，满足了中国不同市场的需求，这成为福建男装崛起的重要原因。然而这些买手只向贴牌厂采购，使得中国的贴牌厂有了一定的设计能力。但因贴牌厂面对的是所有来代工的品牌，所以品牌难以形成自有设计风格，设计力缺失是形成不了国际影响力的。而在欧美，买手大量采购未成名设计师产品，经过市场检验的设计师会迅速成名，进而成为名品牌的专职设计师。这种模式造就出了世界性品牌。所以福建男装迫切要让更多的设计师进入买手领域，而不是大量成品买手入侵设计领域。
从20**CHIC的品牌人气趋向来看，福建男装最大的威胁不是浙江和广东板块中的传统商务休闲装，而是比之高端的如G2000、DUMONUOMO（道蒙）等时尚男装；与之平行的如杰克·琼斯、ZARA、卡宾等时尚（个性）男装。这些品牌主攻细分市场，且设计实力都不菲。因此福建的男装，需要沉淀以往的经验，更需要酝酿新的变局！以下是对福建男装的进言：其一，须坚持并深化的是：
1、完整的专卖产品形态；
2、品牌运营系统的完善；
3、产品定位战略的落地；
4、渠道资源的霸气占有。
其二，可以尝试操作的是：
1、资本运营，进一步增厚资金实力；
2、多品牌战略，占据更多市场空间；
3、产品多元化战略，满足立体消费需求；
4、国际品牌输入；或海外扩张，输回经验。
其三，需要特别注意的是：
1、切忌盲目延伸、无关多元，忽略了服装主业；
2、必须确立走设计文化路线还是设计实力路线。设计文化路线走的是国际大牌之路；设计实力强化的是ZARA路线；或走个性品牌路线，如杰克·琼斯。
其四，须做核心变革的是：
1、买手制度升位。由“集团买手制”进化到“集团买手区域买手制”，深挖区域销售潜力。
2、买手制度变革。培养更多专业设计师进入买手领域。
3、建立面料中心。超前分享或买断新式面料，将竞争力逐渐扩展到上游。
4、变革订货制。彻底完善物流信息管理，逐渐缩短前导时间，直至趋于实现“配货制”。
5、品牌文化升位。让品牌性格、消费主张、设计文化三者连动崛起。俗话说，只有钻石才能切割钻石。只有立足本土资源，并顺着国际大牌的路径，福建的男装、中国的男装才会真正崛起成为大牌！
1.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨
新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出
图：百城住宅均价及环比变化
上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达1.90%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，20以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，百城住宅价格同比自8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
图：各线城市住宅均价环比走势
表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅
年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。
2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落
新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成
图：-2016年6月50个代表城市月度成交量走势
市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。2016年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，成交逐步降温，6月代表城市单月成交同比增幅持续收窄至14.6%;整体来看，据初步统计，二季度月均成交约4000万平方米，同比增长29.6%，较一季度收窄20.5个百分点。
(1)库存与去化：去化效果显现，库存消化时间持续下降
图：2010-2016年6月20个代表城市 商品住宅成交面积及供应面积走势
成交增幅超过供应，短期需求显著大于供应。上半年，市场供应端仍持续调整，20个代表城市月均新增供应约1336万平方米，同比增长4.3%;而同期月均成交1892万平方米，同比增长35.8%，销供比为1.42，较去年同期高出0.33，短期市场需求显著大于供应。具体来看，无锡销供比最高，达3.05;宿州、芜湖次之；天津销供比高达1.95;杭州高达1.69;上海高达1.58。
图：至今20个代表城市 可售面积与库存消化时间
受益于市场成交快速增长，可售面积及库存消化时间持续下降。据初步统计，截至2016年6月底，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，从绝对量来看，库存量位于7月以来最低水平。库存消化时间方面，今年一季度以来，成交高位运行，库存消化时间持续缩短。截至6月末，代表城市库存消化时间为7.7个月，较去年末缩短1.9个月，较去年同期缩短6.1个月。
整体来看，上半年市场高位运行，成交快速增长，库存快速去化。一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高；二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势；库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。
1.土地：一线及重点二线城市频现地王，苏州、南京等城市地价翻倍
(1)供求：整体供求再创新低，供应降幅超过需求
图：20至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场
上半年各类土地总推出量同比下降3.9%，为2010年以来最低水平。2016年上半年，全国300个城市共推出各类用地8.3亿平方米，同比下降3.9%。其中，住宅用地推出3.5亿平方米，同比下降8.3%;商办用地推出1.3亿平方米，同比下降8.6%。对比往年同期土地推出面积来看，2016年上半年住宅月均推出面积为5866万平方米，商办月均推出2152万平方米，均为2010年以来最低水平。分季度来看，一季度受到春节假期的影响，各类土地推出量同比降幅达9.7%，其中住宅供应量同比下降12.8%;二季度受热点城市加大土地供应量政策指导影响，各类用地推出量同比止降转升，同比微涨1.2%。总体来看，上半年政府供地节奏放缓，控制土地供应政策效果进一步显现，各类土地供应创近六年新低，但二季度较一季度有所回升。
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积
上半年各类土地成交量同比下降0.9%。成交面积方面，2016年上半年，全国300个城市各类土地共成交6.5亿平方米，同比下降0.9%。其中住宅用地成交2.8亿平方米，同比下降2.4%;商办用地成交0.9亿平方米，同比下降14.1%。出让金方面，各类土地出让金达10783亿元，同比增长32.8%;其中住宅大幅增长52.4%，商办土地下降13.2%。对比往年同期土地成交面积来看，2016年上半年住宅用地月均成交面积为4514万平方米，商办用地月均成交面积为1514万平方米，均为来最低水平。分季度来看，一季度全国300个城市各类用地成交面积同比下降12.2%，其中住宅与商办用地降幅分别为15.0%和25.9%;二季度各类用地成交面积转降为升，同比上涨9.3%。总体来看，上半年全国300城市土地成交量继续保持低位水平，但降幅呈逐渐收窄趋势，尤其是二季度，住宅用地成交面积不断增长，已实现转降为升，但商办土地受库存压力较大影响，成交继续保持下滑态势。
预计下半年，供应方面，300城市整体土地推出量将继续维持低位，但不同城市土地供应趋势将进一步分化，在重点二线城市市场供不应求背景下，土地供应量有望继续回暖；库存压力较大的少数二线及多数三四线城市土地供应量将继续减少。成交方面，300城市成交量也将继续保持低位水平，但同比降幅将进一步收窄，部分热点二线及一线城市辐射的三四线城市住宅土地成交量将继续呈上行趋势。
(2)价格：整体楼面价和溢价率同比大幅上涨，住宅用地上涨明显
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率
各类用地成交楼面价同比上涨超三成，住宅用地楼面价涨幅超五成。2016年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1652元/平方米，较去年同期上涨33.9%，其中住宅用地楼面均价为2968元/平方米，同比上涨54.8%;商办用地为1693元/平方米，同比微涨1.2%。分季度来看，一季度各类用地成交楼面价同比上涨16.7%，住宅用地大幅上涨34.8%，商办用地同比微幅上涨；二季度各类用地整体楼面价同比继续保持上涨，涨幅扩大至49.1%，其中住宅用地楼面价同比大幅上涨72%。
溢价率大幅提高，二季度涨幅最明显。2016年上半年，全国300个城市各类用地成交平均溢价率大幅提高，溢价率为40.9%，较去年同期提高31个百分点。其中，住宅用地溢价率为53.1%，较去年同期提高40.6个百分点。分季度来看，一季度各类用地溢价率为25.7%，较去年同期提高17个百分点，住宅和商办用地分别提高23.5和1.1个百分点；二季度整体溢价率继续上行，达54.5%，较去年同期提高43.3个百分点，其中住宅溢价率达69.6%，较去年同期提高54.6个百分点。
表：2016年上半年全国住宅用地总价前十名
上半年地王涌现，土地热度传导范围不断扩大。2016年上半年，土地市场最亮眼的莫过于层出不穷的地王，“高总价、高单价、高溢价率”的“三高”土地成交记录不断被刷新，全国成交总价前十的土地成交金额同比上涨44%。
展望下半年，一方面，在整体信贷环境宽松、行业整合压力、地方政府土地财政依赖、重点城市短期市场供不应求等因素影响下，重点一二线城市土地市场仍将保持火热，整体楼面价和溢价率继续保持高位水平；另一方面，部分热点二线城市市场风险积聚导致房地产信贷收紧预期加强，土地市场热度可能向武汉、郑州等二线城市不断传导。
2.企业：品牌房企业绩大幅增长，大型房企加速整合，重塑行业格局
(1)销售业绩：房企业绩上半年大幅增长，115家企业销售业绩突破50亿
表：2016上半年50亿以上房企销售业绩格局分布
上半年销售额超50亿房企增加至115家。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。
图：至2016年6月代表企业月度销售额及同比增速
注：重点监测品牌企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、世茂、绿城、融创、龙湖、华润、金地、远洋、招商、富力、雅居乐、首创、新城、建业、越秀、合景泰富
重点监测房企销售业绩大幅增长。从中指重点监测的20家品牌房企来看，2016年上半年累计总销售额达到11163亿元，较去年同期大幅提高59.8%，销售面积同比提高44.5%。具体来看，一季度20家品牌房企销售金额同比增幅达到八成，二季度则由于去年同期基数较高，销售额同比增幅收窄至49.0%，但仍处于较高水平。上半年业绩显著增长的主要原因有两方面：一方面是房地产政策面“去库存”导向下，货币信贷等多重宽松政策有效刺激了市场需求；另一方面是房企销售策略的改变，在市场较好的情况下把握主流产品类型，加快周转，并适当调整价格，使整体销售金额较去年同期大幅提高。
代表房企2016销售目标完成率已达六成。截至2016年6月，重点监测房企年度销售目标平均完成率达到60%。具体来看，恒大、融创和新城当前目标完成率均已超过七成，而保利和万科也已超过六成，招商蛇口在完成重组之后，今年销售额目标较高，目前完成率不足五成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度，今年以来核心一二线城市市场的高热使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平。
(2)拿地情况：品牌房企加大土地投资，争相竞逐二线城市
图：201月-2016年6月20家代表企业拿地面积和金额情况
品牌房企拿地规模回升，拿地支出同比增大。2016年上半年，20家代表企业累计拿地5226万平方米(按规划建筑面积计算，下同)，同比增长49.1%;累计拿地金额为2365亿元，同比增长39.8%。具体来看，一季度房企拿地规模较去年同期略有增长；而随着一季度一二线城市市场的走热，房企在二季度拿地节奏有所加快，二季度拿地金额同比增幅超过7成。整体来说，房地产市场销售的持续走高激发了房企补仓意愿，使其拿地信心明显提高。
(3)房企整合：大型房企兼并重组压力增大，行业将进一步洗牌
随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构。在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境，促使部分中小房企逐步退出房地产行业，完成行业重组。在此背景下，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态。今年以来，中海、中信为代表的大型房企之间通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业将进一步洗牌。
总体来看，2016年上半年，在各类宽松政策叠加之下，市场迅速升温，品牌房企通过把握主流产品需求以及高周转策略实现了销售业绩的持续增长；同时，在市场整体回暖趋势下，房企拿地信心继续提高，拿地策略逐渐向二线基本面较好的核心城市转移。此外，融资成本的不断降低使得房企上半年债务融资规模大幅提高，但在有效扩充资本的。同时也给房企带来了一定的金融风险，预计下半年融资规模将会下降。房地产市场已进入白银时代，行业发展空间不断压缩，大型房企通过重组整合资源，行业集中度将进一步提高。
中国女士内衣市场调查报告
近日2016“维多利亚的秘密”内衣大秀在法国热辣上演，完整版视频昨晚通过CBS在全球播出，全世界人民擦亮眼睛开启舔屏模式开启了，终于可以开撩超模们的完美身材啦。
维密内衣秀已经举办22年了，年年吸精亮眼，更有时尚圈自带推广、粉丝，使得维密知名度一年胜过一年，成为耳熟能详的内衣大品牌。今年也同样如此，本届大秀同时邀请到中国四大超模刘雯、奚梦瑶、何穗、雎晓雯亮相，同时，维密首次安排天使走出家门为品牌宣传造势，并特别邀请中国时装博主前往秀场，表现出对中国市场满满的诚意，瞬间吸引了广泛的中国大众的目光。在全民关注的维密天使背后，中国的女性内衣市场究竟有多大。
国内女士内衣市场规模超600亿元
目前，中国内衣行业增速依然较快，据中国纺织经济信息网数据显示，中国的内衣市场年销售额在1000亿以上，且每年以近20%的速度增长，高于纺织服装行业增速(过去十年纺服行业年均复合增速为18%)，在整体的市场中女士内衣约占到60%，市场规模超过600亿元。
女士内衣的适龄人群非常庞大，根据相关数据显示，中国人口结构中，女性人口超过6.5亿人。就内衣的穿着适龄人群看，10-15岁的少女已经开始穿戴内衣，年龄在60岁以上的老年人多数也需穿戴内衣，并且，女性人口数仍以每年0.5%以上的增速增长，所以未来内衣的总体消费群体较大。
与内衣市场相关的还有一组有趣的数据，据TargetMap发表的全球女性胸部地图显示，世界各国女性的胸部大小排名中，俄罗斯女性是全球之最，该国女性胸部平均大于D罩杯，从地图上看是全国一片红。可与之匹敌的只有北欧三国，瑞典、挪威和芬兰的女性；来自美国、巴西、哥伦比亚、委内瑞拉等国的女性则紧随其后，均拥有D罩杯；澳洲、法国、意大利、英国和加拿大等多国家的女性，则平均拥有C罩杯。非洲、亚洲等国家及地区，包括中国内地和香港的女性在地图上则是“绿意盎然”，平均胸部只有A罩杯。
根据淘宝数据平台提供的数据显示，我国女性购买B罩杯最多，大概占到七成；购买C罩杯的`不到一成，而且是北方的新疆、甘肃等地；而购买A罩杯的则占到两成以上，自古以来出美女的浙江、江苏等地的女性一般都购买A罩杯。
纵观国内女性内衣市场发展历程，至上个世纪70年代起，经历了诉求多元化、产品丰富化、品牌规模化的演变过程，其中消费者诉求变化最为明显，由过去简单、实用为主的功能型保守消费观，向追求时尚、气质、性感、健康、自然等方面的情感型消费观转变，并由此引领整个行业的产品升级与品牌发展。
据国内女性内衣线下销售数据统计分析，国内女性内衣十大品牌排名分别是曼妮芬、爱慕、安莉芳、黛安芬、古今、华歌尔、欧迪芬、芬狄诗、爱美丽、桑扶兰。以下是详细榜单：
20女性内衣十大品牌排行榜
相对于男性内衣和儿童内衣，女性内衣细分化趋势更明显。
目前，市场上已经出现了不少少女内衣、孕妇内衣、哺乳内衣、性感内衣、情趣内衣等专柜，且深受女性各消费群体的喜欢。因此，我国内衣市场针对不同消费群体进行市场细分会是未来的发展趋势。
2017年中国快餐市场调查报告
一、调查目标、方案设计及组织策划
(一)调查目标
总目标：通过深入细致的调查黑大各代表性学生样本的餐饮消费结构现状、需求特点、顾客满意度等，以及走访现有经营商家，了解日常经营问题、顾客消费偏好、竞争状况等，综合分析黑大餐饮业市场的总体格局与需求趋势。
分目标：
1.全面搜索黑大餐饮业消费需求现状
2.开展全校各代表性的学生消费者对北黑大餐饮业的满意度的调查
3.适量走访食堂经理和黑大现有经营商家了解经营现状和需解决的问题
4.分析黑大餐饮市场营销现状及需解决的问题
(二)调查对象及形式
根据对黑大餐饮经济的总体分析及对黑大附近餐饮业的整体把握，本次调查以在校大学生及经营商家为重点调查对象，以消费者需求现状与趋势为重点调查方向。采取区域分组调查的形式，集中3天左右的时间进行顾客深度调研和市场扫描及分析，调查方式以问卷调查为主，访问调查及市场观察为辅，间或幽灵实验调查，并收集相关经济与市场的第二手资料进行统计分析。
调查对象抽样：
1) 在校大学生消费者 抽取样本150个，抽取不同学院、不同专业、不同年级、不同收入、不同口味偏好的代表性样本。
2) 校食堂工作人员 抽取样本20个，其中食堂经历、采购人员、厨师、一般工作人员各分配一定的数量。
3) 黑大附近现有经营商家 抽取样本20个，其中传统中式餐馆、快餐店、奶茶咖啡吧、特色小吃店、火锅店、糕点店等各占一定比例。
调查方式：1)问卷调查 2)访问调查3)市场观察4)电话网络调查5)幽灵实验调查等
调研的主要内容：
1) 在校大学生消费者调查主要内容：现有市场消费品牌及顾客满意度，市场消费数量及层次，消费者对现有品牌的认知与评价，餐饮消费的心理，影响消费者餐饮选择决策的关键因素，餐饮消费的新需求等。
2) 校食堂工作者调查的主要内容：从食堂原料的采购体系，到食品的制作工艺，到食品安全卫生的把关，再到销售的菜色价格，最后到食堂的服务情况，进行大概的了解，并分析其优势、劣势和现面临的问题。
3) 现有经营商家调查的主要内容：经营的餐馆类型、风味，产品的渠道体系，主要经营支撑点，主导产品的促销手段，为顾客服务的原则，经营者现实满意程度，经营者的'营销心理，经营者的期望值与要求等。
4) 访谈调查内容：主要了解消费者对小资再现主题餐厅的品牌和产品的理解、评价、建议，以及对他们的偏好进一步掌握。
5) 幽灵实验调查内容：切身的感受2—3家餐馆的产品、口味，就餐环境，服务水平，卫生状况等，然后分析评价，去粗取精。
(三)调查组织实施过程
调查组共有3人，进行为期7天的黑大附近餐饮业市场调查。
二、调查的主要统计结果及分析
本次调查共收回有效的在校大学生消费者调查问卷137份、校食堂工作人员访谈笔录20份、学府四现有商家访问笔录20份，通过对上述问卷和访谈笔录的统计处理，辅以调查小组的小结报告，获得黑大餐饮市场调查结果如下：
1. 黑大餐饮经济发达，消费水平较高，消费量大。
首先，从实地调查的结果来看，黑大外有正规经营店铺及摊位的餐饮店约有101家，其中中式快餐店，传统中餐馆，特色小吃店，西式餐馆，火锅店等等，具体如下表1所示。其次，黑大餐饮也得迅猛发展主要依托黑龙江大学的学生消费者，据有关资料统计，黑大在校师生约3万，消费群体庞大，统计数据显示大部分学生每天都出北门吃饭；最后，从黑大所处的地理环境位置来看，位于南岗区，消费水平还是较高的。通过问卷调查，黑龙江大学在校学生月平均消费在1500左右，又细分为5个消费段，如下表2所示。
图表1
北门餐饮类型及分布情况
类型 中式快餐店 中式传统餐馆 特色小吃店 西式餐馆火锅店 糕点面点店奶茶咖啡吧
数量 16 26 35 3 3 6 10
表2
黑大在校学生的月平均消费分布情况
消费层次 500~800 800~1100 1100~1600 1600~ 2000以上
所占比例 7.1% 42.9% 45.2% 2.4% 2.4%
2. 主要消费类型、口味偏好明显，重复消费普遍
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【目录】
第一章 中国手机市场发展现状分析
第一节 中国手机市场构成要素分析
一、手机产品购买主体构成分析
二、手机产品市场购买力分析
三、手机产品市场购买欲望分析
第二节 中国手机市场主要品牌分析
一、国外主要企业品牌分析
1. 品牌数量及所占份额
2. 主要品牌在华发展历程及成功失败经验教训分析
二、国内主要品牌分析
1. 品牌数量及所占份额
2. 主要品牌在华发展历程及成功失败经验教训分析
第三节 20中国手机市场运行数据分析
一、年中国手机市场产品销售情况分析
1. 销售总量分析
2. 主要销售区域分析
3. 市场需求特点分析
二、2015年中国手机市场产品供给情况分析
1. 国内市场主要供给量分析
2. 供给来源构成
3. 供需格局分析
第二章 中国手机市场消费能力及未来需求规模分析
第一节 2015年中国手机市场消费能力现状分析
一、中国手机产品购买要素构成分析
二、手机产品替代产品威胁分析
三、主要消费领域消费能力对比分析
第二节 影响中国手机市场消费能力主要因素分析
一、购买者的购买目的及主要用途
二、购买者所处的消费环境
第三节 中国手机消费市场独有特征分析
第四节 中国手机市场增长潜力及驱动因素分析
第三章 2015年中国手机市场需求特点及需求潜力分析
第一节 中国手机市场主要消费统计数据定量分析
一、总体销量数据分析
二、分区域市场数据分析
三、消费领域分布数据分析
第二节 2015年中国手机产品区域集散地分析
第三节 2015年中国手机产品城市、农村消费市场分析
一、城市、农村市场表现特征
二、城市、农村市场主要需求差异分析
三、城市、农村手机市场规模分析
第四节 中国手机市场潜在需求领域开拓及需求潜力
一、手机市场潜在需求领域发展情况
1. 主要潜在需求领域介绍
2. 当前该领域需求情况
二、潜在需求市场需求潜力预测
第四章 中国手机市场销售渠道现状分析
第一节 主要营销模式分析及比较
第二节 中国手机市场销售品牌研究
一、区域热卖品牌
二、龙头企业动态
第三节 中国手机市场标杆企业销售模式分析
一、国外品牌企业
二、国内龙头企业
第五章 开拓中国手机产品销售市场主要策略
第一节 中国手机产品目标市场选择策略及模式
第二节 影响中国手机目标市场策略因素分析
一、企业的资源特点
二、产品及市场特点
三、竞争者策略选择
第三节 中国手机目标市场营销策略
一、无差别性市场营销策略
二、差别性市场营销策略
三、集中性市场营销策略
第四节 开拓中国手机产品潜在需求市场策略
第六章 主要结论及独家策略建议
第一节 关于中国手机市场消费潜力相关研究观点及结论
一、关于2015年中国手机市场规模判断结论
二、关于2015—中国手机市场规模变化趋势及主要数据定量判断
三、关于2015—20中国手机市场消费潜力整体变化趋势的判断
第二节 关于中国手机市场需求特点判断的主要观点
一、手机市场需求构成的判断
二、2015—年中国手机市场下游消费领域构成变化趋势的判断
三、2015—2017年手机市场替代品替代性趋势判断
第三节 华经纵横独家策略建议
一、对拟进入中国手机市场企业的策略建议
二、对已进入中国手机市场企业的策略建议
【部分图表】
图表 手机产品购买主体构成
图表 国外主要企业品牌数量及所占份额
图表 国内主要企业品牌数量及所占份额
图表 中国手机市场产品销售总量
图表 中国手机市场产品主要销售区域分布
……
图表 中国手机市场产品市场需求特点
图表 中国手机市场产品国内市场主要供给量
图表 中国手机市场产品供给来源构成
图表 中国手机市场产品供需格局
图表 中国手机产品购买要素构成
图表 中国手机市场驱动因素分析
……
图表 手机市场中国区域集散地
图表 城市、农村市场主要需求差异分析
图表 手机市场主要营销模式分析
……
更多
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2016年中国啤酒市场调查报告
过去25个月，我国啤酒业连续出现负增长。业内人士表示，中国啤酒行业正在告别高增长，由成长期走向成熟期，进入结构调整阶段。未来3至5年，波段上行将是中国啤酒业未来几年的基调。
自以来，我国啤酒业连续两年出现负增长。中国酒业协会有关报告指出，现阶段，我国啤酒产品结构过于单一和啤酒总体消费需求趋于饱和仍是主因，也是内因，而啤酒消费市场的结构性变化是外因，例如进口啤酒的大幅增长、预调酒和亲民低端白酒对啤酒消费产生的跨界影响等。此外，消费者对酒类产品健康和理性消费意识的提升，也对规模化市场的产品份额产生叠加效应。
青岛啤酒有关负责人认为，过去25个月的市场萎缩显示，中国啤酒行业正在告别高增长，由成长期走向成熟期，进入结构调整阶段。未来3至5年，波段上行将是中国啤酒业未来几年的基调。
虽然啤酒行业的总体量在下降，但其单值却在上升，这是行业朝着中高端演进的一个标志。啤酒消费低龄化、高端化的新趋势将继续拉动行业总体量的扩大。对于国内啤酒企业而言，能否抓住这一契机，分享消费升级带来的红利，是一个很关键的问题。
目前啤酒行业出现的调整只是微调，从结构来看，中高端啤酒在增长，而低端消费在下滑，传统产品结构金字塔模型的基部开始萎缩，啤酒业的形态将从金字塔向橄榄形转变。
未来，具有品牌、品质、规模等优势的企业无疑将有更大的发展空间。面对市场的变化，近年来我国国产啤酒企业积极调整产品结构，加大中高端产品的布局。比如华润雪花的“脸谱”，青岛啤酒的“鸿运当头”“奥古特”“经典1903”“IPA”，燕京啤酒的原浆白啤，珠江啤酒的。雪堡精酿系列等，已逐渐成为企业发展的新增长点。
以青啤为例，，“奥古特”“经典1903”和纯生、听装、小瓶啤酒等高端产品同比增长4.82%;2016年前三季度，高附加值产品共计实现销量136万千升。
在渠道创新方面，青岛啤酒除了在天猫、京东、1号店、1919等第三方网购平台之外，还搭建自有电商渠道，如微信端的“青岛啤酒微信商城”、自有APP青啤快购，多渠道满足消费者的网购需求。
据《2016-中国啤酒行业市场需求与投资咨询报告》分析，未来整个啤酒产品的结构，应该是从金字塔向橄榄形过渡，低档萎缩、腰部增加、高端部分继续拉长。目前，就主流啤酒来说，国内企业拥有庞大的渠道和消费体系，“防守”应该没有问题。
但是在碎片化消费、潮流啤酒消费需求对接，以及个性化产品研发方面，还存在一定的短板。高端、超高端将是啤酒行业的机会和红利，也是国内啤酒企业一定要及时跟进的。这不是一种“功夫”就可以应对的，企业不仅要有地面作战能力，还要用现代思维来对接消费者需求，提升高端产品研发能力。
一、中国手机地图市场主要动态
1、高德发布交通信息平台、交警平台，多家交警机构入驻
4月，高德公司相继发布了“交通信息公共服务平台”以及“交警平台”，将联合城市的交通管理部门，探索“城市堵点排行”“热点商圈路况”等智能交通服务以及协助交通部门即时发布道路管制、施工、尾号限行等官方信息。依托高德的“交通大数据云”，两个平台为相关交通机构及用户提供路况等交通信息分析，并提供躲避拥堵方案解决， 共同推动来创新，以实现智能交通。
2、百度地图照片游技术复原震后加德满都
4月，百度宣布利用公司创新的“全景照片游”技术，在网上征集海量网友照片，虚拟还原出此前尼泊尔地震中被毁古迹的原貌。利用全景技术以三维重建、路径规划和非真实感图像渲染技术为核心，将被毁的古迹以3D形式重新呈现在数字空间里。据悉此项技术目前只有百度与谷歌能实现。
3、搜狗地图成为苹果官方 Watch首批邀请入驻的应用
4月，搜狗公司宣布搜狗地图已经率先完成了AppleWatch 适配，成为AppleWatch 国内首批应用之一。借助Glance功能和Notification功能，可帮助用户随时获取地理位置并规划最佳上下班路线，畅享智能出行体验。
4、百度地图上线用车平台
5月，百度地图在最新的应用版本中开放了包含Uber 在内的叫车服务，功能包括Uber 的“人民优步”服务、百度顺风车和百度专车(由易到提供车辆，包含接送机)服务。这是百度地图O2O服务落地又一重要手段。
5、高德地图成全国首家覆盖国内所有城市实时路况服务地图软件
9月，高德地图正式发布了新版实时路况服务，成为国内首家唯一能覆盖全国的地图软件。高德地图在交通信息采集模式上即启动了社会化众包采集模式，从而使得其在国内实时交通信息服务覆盖上取得了领先的地位。
6、腾讯地图首创违章罚款代缴功能
9月，腾讯地图在新版本中首创推出违章罚款代缴功能，用户可以随时关注、查询违章信息，以及随时随地缴纳违章罚款，不必再排队或等候工作日缴纳，同时每位用户可自动减免一次罚款单中最高的手续费。
7、高德首家推出三维实景导航功能
11月，高德地图宣布将推出三维实景导航功能，该功能可通过建立三维实景数据模型，在导航产品中模拟真实的道路场景和驾驶路线，使驾驶者身临其境，获得更加清晰的导航指引。
8、高德地图以车载导航切入车联网
11月，高德宣布在“一个高德，一屏多云”的战略下发力车载导航，以基础服务――在线导航为入口切入车联网，专注于解决应用层痛点，寻求自身能力与合作伙伴的跨界融合。
9、百度地图社交功能发布
12月，百度地图新版上线名为“一路同行”的社交功能。通过该功能，用户可建立、加入群组并分享实时位置、设定终点、与朋友聊天交流，以解决多人出行时互相位置难确认、多人沟通不便、导航和对话需在不同APP之间来回跳转等痛点。
10、高德全国首发“智慧景区”服务
12月，高德地图宣布与乌镇旅游股份公司、北京古北水镇旅游有限公司达成合作，在两个水镇景区上线移动化、互联网化、智慧化“智慧景区”服务，成为全国手机发布“智慧景区“服务的地图软件。”智慧景区“提供了包括移动地图、明星导游、实时信息、人流调度等多个功能，可以解决之前游客在景区容易遇到的迷路、拥堵、排队、信息滞后等问题。
二、中国手机地图市场用户研究
艾媒报告显示，2015中国手机地图市场用户规模已经突破6亿，达6.05亿，用户渗透率高达88.7%。未来，由于人口红利的消失，手机地图用户规模的增长也将放缓，盈利商业模式的探索以及用户体验改良升级将是各手机地图厂商的发展重心。
报告显示，手机地图车主服务功能使用覆盖率为46.2%
车主服务功能作为手机地图的重要服务延伸，虽然在20手机地图车主服务功能使用覆盖率未过半，但随着手机地图在该功能上的进一步推广，也将成为车主使用相关服务的一大入口。
需要注意的是，车主服务功能支付习惯尚待养成。目前在车主服务功能当中，使用率最高的为查找停车场以及违章查询。而在后向的违章代缴费，以及购买车险等涉及到支付的功能，普及率仍然偏低。
报告中，手机地图发展体现出一下几个趋势：
趋势一：地图生活属性功能使用占比持续上升
2015年，中国手机地图用户使用功能仍以导航规划、路线查询为主。而生活属性的功能使用率随着手机地图与生活场景越趋紧密的结合，呈一路上涨趋势。
趋势二：餐饮、酒店成手机地图生活功能主要入口
用户在手机地图 另外，基于移动打车的普及以及与手机地图场景更好的契合，打车这一功能使用率提升明显。
趋势三：实时公交查询最受用户认可
在室内导航功能、实时公交查询功能、位置共享功能三大功能的对比当中，实时公交查询最受用户认可，在实用性和体验性上均赢得了用户好评。而室内导航功能目前普及率稍低，虽然响应了不少用户的需求，但体验上有待加强。
趋势四：45.1%的手机地图用户偏向使用普通版本的国语导航，而明星语音导航以及方言导航的使用占比为26.1%和9.0%。
手机地图的发展也呈现出一些亮点：
亮点一：三维导航成导航功能重要革新
2015年，手机地图导航功能在三维导航技术上作了不少的改进， 其中采用平面导航和三维导航功能相结合的手机地图用户占比达47.6%。
亮点二： “智慧景区”打造高效旅游出行
“智慧景区”作为手机地图在2015年其中一个创新点，则为用户在旅游出行方面提供了更加便利的服务。其中卫生间搜索、停车场搜索、景区热力图功能的使用普及率最高。但基于整体新功能的推出，表示未使用过“智慧景区”相关功能的手机地图用户占比达34.9%。
三、2015年中国手机地图市场之“BAT”生态解析
1、高德地图――回归产品本质，专注LBS
作为全国第一家获得导航电子地图甲级测绘资质的民营企业、国内唯一拥有航空摄影甲级资质的民营企业，截止目前已采集POI数据超过5000万个，自采导航道路数据超过530万公里，可实时更新超过360个城市的实时交通信息，高德地图开放平台日均定位数也已达百亿级别。
高德融入阿里之后，开始打造LBS生态系统，让产品功能减少，性能提高，更加专业、专注于“互联网+”交通的生态建设。移动互联网的未来创新产品离不开基于LBS的二次开发，阿里旗下的各条业务线也需要强大的LBS服务平台支撑。高德回归互联网产品本质，不急于商业化，潜心打造专业开放的平台，以望在未来的竞争中抢占先机。
2、百度地图――深耕O2O
百度地图覆盖了国内近400个城市、数千个区县。在百度地图里，用户可以查询街道、商场、楼盘的地理位置，也可以找到离用户最近的所有餐馆、学校、银行、公园等等。
3、腾讯地图――保持社交优势，发力车联网市场
腾讯地图覆盖了全国近400个城市，用户可以从地图中看到普通的矩形地图、卫星地图和街景地图，也可以使用地图查询银行、医院、宾馆、公园等地理位置，满足用户的平时生活出行所需。
四、中国手机地图市场发展趋势预测
1、用户诉求回归初衷 精准服务能力仍是生存之本
经历近一年在各项的创新，手机地图为用户提供了更加全面的服务能力。不仅在车主服务、导航娱乐功能上进行了功能的改进和创新，同时借助位置的天然入口，更是为用户打造了诸多场景服务。但在越来越多的功能被添加进手机地图后，用户开始重新又把关注点回归到基础功能的体验上。定位是否精准、导航是否正确、查询是否流畅等手机地图的基本功能要求，作为选择手机地图应用的主要参考未来如何把基础服务打造得更加极致，保证用户技能功能使用的精准性和流畅度，将是各手机地图厂商前进路上的重要课题。
2、手机地图生态渐成 个性化或成关键
纵观当前手机地图市场，几大厂商均基于LBS本地生活信息服务以及O2O的打通，为用户打造移动生活的全面服务生态圈。利用手机地图的天然入口，把用户在“衣食住行”等多方面的需求一一对接，全面拓展“出行+生活服务”。随着手机地图的进一步升级，功能的增加是否能有效转化为用户的使用习惯就成为手机厂商发展的关键。基于不同群体，手机地图厂商在入口提供以及功能服务的时候能否为用户作更精准、更加个性化的匹配，也将决定谁将更容易获得用户的青睐，完成对市场的统领。
3、“互联网+”交通全面发力 数据驱动“通畅”社会
在“互联网+”的政策背景驱动下，交通也将借机大力革新，通过互联网“链接”、“挖掘”等方面的能力，从而改善社会交通出行问题。如高德地图依托其交通大数据云，为相关交通机构提供“城市堵点排行”、“权威交通事件”、“堵点异常监测”等交通信息分析， 基于“互联网+”交通的在技术应用方面的全面发展，我国长久以来的交通痛点将得到有效的缓解以及清除。
4、大众周边出行需求越趋旺盛 推动手机地图场景服务升级
基于该需求的拉升，相应也推高了手机地图在用户生活服务的质量要求，尤其是针对自驾出行者。手机地图将围绕“导航”、“定位”等基础出行功能，逐步延展至“停车”、“餐饮”等一系列的场景服务。手机地图将