在现实社会中，人们运用到协议书的场合不断增多，签订签订协议书是最有效的法律依据之一。到底应如何拟定协议书呢？的小编精心为您带来了小产权房转让合同（精选3篇），希望可以启发、帮助到大家。
山西省地质勘探314队（以下简称314队）退休工人张俊，在自己单位集资单元楼一套。该楼房主体已经建设完成，尚未经建筑质量主管部门验收，未办理土地房产手续，建设单位把单元楼钥匙便交给了各集资户。
2006年11月20日，集资户张俊与吴小俊签订转让协议，以6.8万元的价格将该集资楼转让给吴小俊。因吴小俊未付清房款，张俊未将楼房实际交付给吴小俊的情况下，又对房屋进行了装修。
2006年12月7日，吴小俊以8万元的价格将该楼房转让给王愉快。
2007年元月，张俊又口头协议以9.65万元的价格将该房卖给刘亚朋，刘分别于2007年元月31日和8月7日，分两次给付张俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款给吴小俊，并于2007年11月4日与吴小俊和张俊三人一起订立了一份协议，约定吴小俊付清剩欠的1.5万元房款给张俊；王愉快再给付张俊3.65万元装修费；然后三人一起通过314队物业部门将房产变更登记到王愉快名下；手续办好后，王愉快再付吴小俊4千元；若违约不能变更产权，张俊则退回吴小俊房款并赔偿给吴小俊违约损失，吴小俊则退回王愉快房款并赔偿给王愉快违约损失。协议签订当天，张俊之妻王瑞荣也在该协议上签字表示同意。然后，张俊又将314队的负责人杨培元叫到场，告知杨集资房买卖的情况，并表示以后单位办房产证时请直接办到王愉快名下，该房产此后所需费用全部由王愉快承担。杨表示同意。2007年11月8日，王愉快付给张俊3.7万元装修费。同日，张俊夫妇又将该单元楼配套的地下室以9千元的价格卖给王愉快，王也于当天付清了价款。然后，张俊将房屋和地下室钥匙交给了王愉快，王随后住进了该房。
2007年11月17日，王愉快接到314队的通知，并按通知要求向314队交纳了房屋配套费3000元、房差1000元、采暖费2000元。后王愉快外出打工，将该房交由妻哥王朝辉看管。
2007年11月下旬，张俊又将该房卖给石长军。
2008年7月10日，张俊同刘亚朋签订房屋买卖协议，约定将其在314队集资建造的单元楼一套和地下室一间卖给刘亚朋，价格为96500元，除已经给付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，刘亚朋通过储蓄所将64500元汇入张俊账户。同年9月2日，张俊给刘亚朋出具了收条，并交付房屋钥匙一把给刘。刘亚朋于当天住进了该房。
2008年中秋节前后，石长军付清房款后，向张俊索要房屋钥匙，张俊谎称钥匙丢失，让石长军将门锁换掉。石强行将门打开后，换掉门锁，并拆除客厅已安装的塑钢。
2008年9月12日，刘亚朋发现门锁打不开，找张俊无果，于当晚找人割开防盗门，第二天更换了防盗门。同时，王愉快的妻哥王朝辉也发现门锁打不开，而且还有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快从外地赶回来，要求刘亚朋从争议房屋搬走。因协商无果，到法院，要求刘亚朋停止侵害，搬出房屋，赔偿损失。
刘亚朋则辩称，王愉快同他一样，都是与房主签订买房协议，付清房款，从房主手取得钥匙，入住房屋，但都未经房屋过户登记，都没有取得房屋产权，只能追究房主张俊的违约责任，无权向他主张侵权责任，所以，法院应当驳回其诉讼请求。
【裁判】
山西省垣曲县人民法院经审理认为，当事人争议的房屋是单位集资建房，建设方是314队，集资方是张俊等单位职工或退休职工。张俊、吴小俊和王愉快三人签订协议，转让张俊在本单位314队集资房时，该房尚未经政府管理部门验收合格，未办理土地证、房产证等房产手续。在这种情况下，出售集资房明显受到《城市房地产管理法》、《 经济 适用住房管理办法》等 法律 法规的限制，但是张俊将尚未竣工验收、交付使用、未取得房产证等房产手续的集资房，经建设单位同意转让给王愉快，并把张俊的集资手续变更为王愉快的行为，可视为张俊退出集资，由王愉快取代其集资资格，继续集资建房。后建设单位向王愉快收取了房屋配套费、房屋差价，说明建设单位也实际将集资户变更成王愉快。建设单位还向王愉快收取了取暖费等使用费，说明建设单位已同意王愉快使用该集资房。虽然至今仍未取得房产证等房产手续，但王愉快作为集资户，因合法建造的事实，即可取得该房产的物权。而刘亚朋则是在争议房屋原集资人张俊将集资资格转让给王愉快，由王愉快取代张俊在建设单位的集资资格，原集资人张俊丧失集资资格的情况下，与张俊签订的转让房产协议，明显是无效的。王愉快经建设单位同意，合法使用自己集资的房屋之后，刘亚朋依据与张俊签订的无效协议居住该房，并借故不腾，构成了侵权。据此判决刘亚朋立即停止侵权，并限期搬出该房屋。
刘亚朋不服一审判决，提起上诉。2009年8月17日，山西省运城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案中，建设单位314队用单位自有土地，由单位的职工（包括退休职工）集资进行建设。其中，集资人之一张俊，在建设期间到建设竣工尚未登记领取权属证书之前，先后与吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋分别签定转让合同，将其集资的房屋，重复转让并多次交付给不同的人使用，是产生纠纷的根本原因。
我们抛开追究张俊合同诈骗罪刑事责任不说，就本案而言，首先要解决的是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权房屋的物权与转让问题。建造中的房屋，虽然未经管理部门登记确认产权，但它毕竟也属于物的范畴，具有使用价值，其物权性质也不容置疑，实践中进行交易的也不在少数。但是建造中的房屋产权的归属应该如何界定呢？根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。从这一规定可以看出，房屋产权的取得，并不以登记为成立要件。一般集资建房的过程，先是集资户与建设单位签定集资建房合同，将集资款交给建设单位，然后由建设单位与施工单位签定建筑合同，再由施工单位进行建设，建设竣工验收合格后，交付给集资户使用。我们从集资建房合同和建筑合同履行过程，以及建筑合同的 法律 属性可以看出，在房屋建设竣工交付给集资户之前，建筑合同尚未履行完毕，建造中的房屋产权应归建设单位所有。这时集资人享有得到合格房屋的期待权，处于债权人的地位。房屋建设竣工之后，建设单位将合格房屋作为“产品”交付给集资人，房屋的产权才转移给集资人所有，集资建房合同才算履行完毕。
但是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权的房屋，能否进行转让的问题，一直是司法实践中争议颇多的难题。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在相当长的一段时期内，司法实践中，将有关未领取权属证书的房地产的合同，多数都判决为无效合同。直到2009年2月，最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），在第十四条中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。将“强制性规定”进行缩小解释之后，因《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性规定而非效力性规定，才被排除在判断合同效力时的适用。也就是说，未领取权属证书的房地产，包括建设途中未竣工的房地产，除了行政管理上的限制之外，是允许签订合同进行转让的。
可是，建造中的房屋如何进行转让，无论在理论上，还是在司法实践中，争议都比较较大，没有一个统一的标准。不过就本案而言，笔者认为，集资人转让建造途中的集资房，应当按照集资人在不同阶段所享有的不同的权利内容，依照与其权利相适应的法律规定进行转让。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之前，集资房的物权归建设单位所有，集资人处于债权人的地位，享有得到合格房屋的期待权。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用合同法中有关债权债务转让的规定。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之后，集资人因为合法建造的事实取得了房屋的产权，成了真正的房主。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用物权法有关不动产转让的规定。
集资人张俊，作为314队的退休职工，按照本单位的规定，获得了集资建房的资格，已经交纳了绝大多数的集资款，房屋也建设完工。但是建筑工程尚未竣工验收，建筑合同仍在履行之中，建筑物还在承揽工程的建筑企业掌控之中，产权还在发包方，也就是建设单位名下，集资户包括张俊，明显是处于债权人的地位。这时，转让期待得到的房屋所有权，就必须按照合同法有关债权债务的规定进行转让。集资人张俊拿到集资房钥匙之后，在2006年11月到2008年7月期间，分别同吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋签订转让合同，除吴小俊把合同的权利义务转让给王愉快之外，尚存在三份转让合同。出让人张俊把集资房房门的钥匙交给王愉快、刘亚朋各一把，并指示石长军换掉门锁，得到三份转让款后隐匿。从合同法理论上讲，出让人就同一标的物订立的多重转让合同，合同的效力相互之间是不排斥的。也就是说，如果张俊有完全的处分权的话，先后与王愉快、石长军、刘亚朋分别签定的房屋转让合同，应该都是有效合同。但是本案中争议的房产，集资人仅有部分权利，按照共有的有关法律规定，转让必须要经过共有人建设的单位的同意。而且，按照合同法有关债权债务的规定，转让债权必须通知债务人，转让债务必须经债权人同意。本案中集资建房合同尚在履行之中，集资人未得到集资房屋的产权，也还有部分款项未支付完毕，在这样的双务合同之中，集资人和建设单位互为债权债务人，合同的概括转让也必须经对方同意。
纵观本案事实，在集资人张俊与王愉快、石长军、刘亚朋签订的三份转让合同中，唯有转让给王愉快时，经过了建设单位的同意。建设单位也将集资人变更成为王愉快，而且新的集资人王愉快，也开始实际履行集资建房合同，并经建设单位同意开始使用集资房屋。本案的被告刘亚朋，则是在原集资人张俊将权利转让，由王愉快取代张俊成为新的集资人之后，才与张俊签订的转让合同。这时，张俊已经丧失了有关集资房屋的任何权利，他与刘亚朋签订的转让协议，按照合同法第五十一条的规定，属于效力待定，非经权利人追认不产生效力。被告刘亚朋依据没有产生效力的协议，占有他人房屋，且拒不腾出，明显对合法使用人王愉快构成了侵权。据此，一、二审人民法院均支持了原告王愉快的诉讼请求，判令被告刘亚朋停止侵权，限期搬出争议房屋。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
关键词 小产权房 集体土地 所有权 法律规制
中图分类号：D920.5 文献标识码：A
一、小产权房概述
所谓小产权房是指地处城郊，由乡镇和村委会组织开发，建在集体所有土地之上的，没有缴纳土地出让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织成员以外人员的商品性住宅。 在我国，小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。小产权房问题便受到社会各界的广泛关注并引发了激烈讨论。而理论界与实务界对有关小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？众说纷纭，见仁见智。其中，持肯定态度的学者认为，小产权房本身是符合法律和宪法精神的，不存在“非法”的问题，相反，应该尽快修改我国的《土地管理法》及相关法律，重新界定小产权房的法律地位。正如王轶教授所言：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，乡产权房都是否违规都值得商榷”，政府国土部门“叫停乡产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。” 笔者认为，当前我国正在落实科学发展观，破解城乡二元体制，如果能使小产权房合法化，不但可以保障农民和城镇居民的合法权益，而且对构建和谐社会大有裨益。
二、小产权房的法律问题分析
（一）小产权房的法理分析。
1、集体土地使用权取得受限。
现有的集体土地使用权主要是一种限制性物权，这种限制性主要表现为对主体的限制，由于集体土地所有权的团体性、社区性，加上国家对农村土地的保护政策，使得集体土地使用权的主体范围主要为集体组织的内部成员。在大多数情况下，拥有社员权是取得集体土地使用权的必要条件，而购买小产权房的人却不具备社员权，这是小产权房问题的根源之一。
2、集体土地所有权缺乏处分权。
依照物权理论，所谓财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权作为一种特殊的所有权，即体现了与国家土地所有权所不同的地位，集体土地所有权所缺乏的核心权能，即处分权。
（二）有关小产权房的法律冲突。
小产权房的核心问题是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由流转的问题，即集体作为土地的所有权人是否对土地拥有充分的处分权能的问题。《农村土地承包法》第34条规定：农村土地转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”），“承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式”。可见，《农村土地承包法》承认农户的农地转让权，而《土地管理法》第63条则否认农户的农地转让权，两部法律存在着明显的冲突和矛盾。依《物权法》规定农村土地承包权可以依法转让，对于转承包的对象没作限制，也就是说城市居民下乡承包农村土地是不受限制的。事实上，前些年已经有了许多这样的成功例子，城市居民下乡为农村经济带来了新的经营模式，产生了新的活力。 但是，下乡经营的城市居民中，有一部分人有解决居住问题的要求，这是顺理成章的事情，但却受到了法律的限制，也就是说这两项规定在具体执行当中会遇到互相抵触的情况。承包权可以转让，应该包括可以向城市居民转让，那就应该允许他拥有置业的权利。《土地管理法》第62条规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋，但又规定不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民，这在法律逻辑上是说不通的。
（三） 小产权房的法律风险。
1、土地所有权人利益受损。
目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了，这实质上是一种“打贫济富”的不合理的分配模式，在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发小产权房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
2、购房者权利无法保障。
因小产权房开发及买卖违反了国家法律的强制性规定，故小产权房买卖合同当然被定性为无效合同，这一点在大量的法院判例中已得到证实。这样一来，购买人无法获得产权登记或过户登记，不能成为房子的所有权人也无法再行转让，如果房子出现质量问题，也很难维护自身利益，若以后遇到国家征收，按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民。此外，这些小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。总之购买人的利益将难以保障。可以想象，那些购买了小产权房的人，随着城乡规划的修改，将面临随时被拆迁的危险。除非他们能够通过集体投票或者集体抗争，阻止城市扩张，或者阻止城乡规划法的实施。否则，在房屋拆迁的过程中，政府、集体土地所有者与购买人之间将会爆发严重的冲突，新一轮的社会矛盾将会被激化，整个社会将会因此而付出沉重的代价。
三、解决小产权房问题的对策
（一）恢复集体土地所有权的民法属性。
所有权本有绝对性和对抗力，所有权人有权排除任何他人的不法干预和侵害，集体土地所有权当然也不例外。
1、摒弃现行土地开发制度，完成农民开发权的回归。
“土地一级市场的国家垄断制度”是农民地权受到损害的主要原因，这一制度侵害农民利益的“死穴”在于过分强调国家利益而忽略了农民利益，同样一块土地，当其属于农民所有或农村集体所有的时候，法律禁止其用于工业化、城市化；但同样是这块地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看来，政府禁止农民转换土地用途，恐怕不是为了保护耕地、维护粮食安全，而是为了把转换土地用途，获得增值收益的利益留给自己。因此，政府查禁小产权房，是陷入一种利益冲突之中，即政府动用强制性权力，让农民作出牺牲以增加政府利益。所以应该严格限制国家的农村地权，尽量把开发土地的利益还给农民。
2、赋予农民宅基地处分权，实现其土地财产功能。
土地是农村社会经济生活的基础，是农民最基本和最重要的生产、生活资料。农民个人在政治和经济上的身份与其地权具有十分紧密的联系，而地权在农民权利中属于基础性的权利。国家、地方政府或农村基层组织对农村社会经济生活产生的影响，很多方面都是通过对地权实施影响而实现的。具体来说，赋予农民地权其实就是赋予农民对宅基地的实际处分权，而准确的说应该是把这项本属于农民的权利交还回来。
（二）健全小产权房管理的法律法规。
国家提出禁止小产权房主要出于保护耕地的目的，那么允许宅基地流转会不会给18亿亩耕地“红线”造成威胁？殊不知，正因为集体土地的所有权主体不清晰，农民的土地财产权利不完整，农民无法从法律上以一个合格的主体身份保护自己的土地，才导致地方政府的严重违法征地行为，这才是威胁到我国耕地保护的真正原因。 实际上很多农村小产权房是在农村宅基地上建设的，而不是占用耕地。正在进行的社会主义新农村建设运动中，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划、集中起来建房，不损失耕地总数又多建房，除了用于自住的以外还可以出售，其稳定的经济来源可以实现农民的生活保障。再者，正当的基本的生活应当受到国家的保障，高房价造就了小产权房这一衍生物，小产权房的问题牵扯着我国最低收入群体住房问题。因此，小产权房的合法化主要是解决因房价疯涨买不起大产权房的人群的利益，未来的法规应当对关系到社会保障、国计民生的问题给予倾斜，相反若把小产权房作为投资行为，则不应予以保护。因此，小产权房合法化后，出台相关合理的限制性法律条款是必要的，旨在对小产权房进行规范化管理，避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁等诸多问题，使小产权房导入有序健康发展的轨道。 因此，笔者建议：其一，加强对小产权房购房者的身份限定，主要针对中低收入人群；其二，加大保障性住房的建设，即小产权房必须是经济适用房、两限房等具有保障性、经济实用性的房屋；其三，完善税收政策，小产权房交易双方要向国家补缴一定的税费，以保证国家利益不受损失。对于已经在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。
（三）现有小产权房的分类管理。
小产权房最大的问题是没有产权，没有法律意义上的权属保障。因此，慎重处理、规范小产权房的产权问题是重中之重。一是对在城乡结合部或城市近郊已建设或在建或未出售空置的小产权房，可将其中一部分具备基本条件的转为经济适用房或限价商品房，按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的小产权房，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题；二是对已出售并已居住多年的暂予以保留的小产权房，可按现行政策规定，转变房屋土地性质，做好土地变性和征用手续，补交土地出让金和相关税费，将小产权房转正为“大产权房”，即国有土地上开发建设的国有产权房，做好房屋登记工作，统一现有市场上的住房交易价格，规范交易秩序，这样做有利于小产权房的彻底解决。希望国家有关部门通过对小产权房形成的反思，尽快通过立法解决农村集体建设用地的流转问题，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，逐步达到“同地、同权、同价”，以确保农村集体用地流转后，农民的社会保障能够得到基本保证，使农村集体建设用地有法可依、使用有序、管理规范、农民满意。
（作者：郑州市惠济区人民法院书记员，法律硕士）
注释：
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操小娟。土地利益中利益衡平的法律问题研究[M].北京：人民出版社。2006.
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